??? 2月下旬，，，，，国家自然资源部宣布住宅用地分类调控文件，，，，，要求重点都会住宅用地实现“两集中”：一是集中宣布出让通告，，，，，且2021年宣布住宅用地通告不可凌驾3次；；；；；；；；二是集中组织出让运动。。。。。“两集中”土地出让制度涉及22个重点都会，，，，，除一线都会北上广深外，，，，，尚有长三角都会南京、苏州、杭州、宁波、无锡、合肥，，，，，成渝都会群的重庆、成都，，，，，长江中游都会群的武汉、长沙，，，，，以及天津、郑州、青岛、济南、沈阳、长春、厦门和福州。。。。。迄今为止，，，，，天津、郑州、青岛、济南相关部分已经陆续出台划定予以落实。。。。。
??? 此次新政关于都会竞争名堂将带来主要影响，，，，，MS88明升已结构15城中，，，，，12城在此之列。。。。。从去年这些都会供地情形剖析，，，，，纵然供应规模以三分之一来算，，，，，各都会单次供地体量仍然重大，，，，，如维持现有土拍规则，，，，，企业将遭受短期支出高额包管金、土地出让金的压力，，，，，纵然头部房企也难以全笼罩，，，，，企业都会结构、投资拿地、竞争情形将显着转变。。。。。
??? 我们研判政策后续生长态势主要是：
??? 1.直接导致供地节奏大调解。。。。。房企投资拿地从原来的“一样平常购物”酿成了“赶大集”，，，，，每年房企拍地单城“赶大集”3次，，，，，整年22城“赶大集”66次，，，，，MS88明升整年“赶大集”36次（不思量资金状态）。。。。。
??? 2.天下统筹安排22城“赶集”时间难度较大，，，，，有的“大集”可能撞车。。。。。这在降低供地不确定性的同时，，，，，提高了对房企资金排布、职员实力设置的要求，，，，，房企拿地需“两全有术”。。。。。
??? 3.单城3次供地可能泛起“前多后少”的状态，，，，，以防土地流拍，，，，，包管供地妄想完成。。。。。如单城供地节奏较为平稳，，，，，受先发效应影响，，，，，今年22城3、6、9月可能成为供地大月。。。。。
??? 4.参拍规则可能调解。。。。。政策调解大致区间为：从较严肃的“统一竞买人只能报名统一批次地块中1宗涉宅地 ”（南京），，，，，到最宽松的“统一批次土地只交一份包管金，，，，，不限参拍地块数目”。。。。。
宅地“两集中”新政关于行业的影响是深远的，，，，，主要体现在：
??? 1.土拍总体会泛起热度下降，，，，，都会分解、地块分解状态。。。。。都会内地块的分流，，，，，叠加都会间的地块选择，，，，，导致资金分流；；；；；；；；在竞拍规则稳固情形下，，，，，竞企镌汰，，，，，热度下降。。。。。
??? 2.中小房企拿地时机略升。。。。。地块集中供应，，，，，在坚持现有包管金政策情形下，，，，，大型房企资金笼罩能力同样受限，，，，，部分地块竞争压力下降，，，，，中小房企拿地时机略升。。。。。
??? 3.高周转房企资金使用效率下降。。。。。集中供地，，，，，高周转房企可能泛起资金和土地错配，，，，，整体资金使用效率下降。。。。。
??? 4.房企间的相助将进一步增强。。。。。单独参拍地块数目受限，，，，，房企相助拿地一定增添，，，，，相助分担资金压力、疏散危害、提升拿地乐成率。。。。。
??? 5.房企拿地前期研究主要性凸显。。。。。资源有限、战略不清晰、战略不明确的小型房企受到更大挑战，，，，，需要相关研究的有力支持，，，，，包括区域和都会间的横向比照剖析，，，，，差别区域及都会的潜力、市场周期、客户偏好的精准研判、竞争情形剖析，，，，，避免错失为数未几的拿地时机。。。。。
??? 6.可能泛起一定检漏时机。。。。。部分冷门地块加入度可能会进一步降低，，，，，条件稍差的地块，，，，，泛起一定的低本钱获取土地的时机。。。。。
??? 基于MS88明升现有的资源和能力特点，，，，，我们建议接纳以下对策：
??? 一是团队作战，，，，，应对投拓瞬时大强度事情。。。。。凭证“高频次参拍，，，，，包管乐成拿地”的既定投资战略，，，，，理论上MS88明升每年赶36次“大集”，，，，，推地时代投拓职员事情量瞬时大增，，，，，单都会投拓实力难以应对，，，，，集中团队整体作战是优选方法。。。。。
??? 二是投拓事情全眼前置。。。。。提前获取都会供地妄想，，，，，凭证都会生长偏向、公司投资战略，，，，，提前举行现场踏勘，，，，，摸排供地现场情形；；；；；；；；客研、定位、设计计划前置，，，，，以逸待劳。。。。。
??? 三是以“大运营”视角，，，，，提前思量项目搭配和操盘战略。。。。。细化多项目横向较量规则，，，，，既要“赶集”又要选好货，，，，，处置惩罚好现金流型项目与利润型项目、住宅与非住宅、招拍挂与非招拍挂拿地的关系，，，，，处置惩罚好操盘中现货存货与以销定产的关系、现金流与利润的关系、单盘和多盘的关系。。。。。
??? 四是加大相助力度，，，，，充分运用相助杠杆。。。。。用同样的投资，，，，，撬动更多项目，，，，，疏散危害，，，，，提升优质地块的获取率及整体拿地乐成率。。。。。
??? 五是调配资金使用节奏，，，，，应对集中参拍需要。。。。。新政使原来较为无序疏散的拿地时间变得有规可循，，，，，但现金流排布将爆发较大转变，，，，，应提前思量项目回款与资金归集使用的节奏。。。。。
六是提前准备“两全术”应对拿地岑岭。。。。。如多地土拍时间撞车，，，，，需在依法合规的情形下，，，，，提前做好步伐，，，，，以应对公章、优盾同时使用的情形。。。。。